Прощай, недвижимость

Типовая двухкомнатная квартира площадью 57 квадратных метров в Забайкальском крае, по данным СберИндекса, сейчас стоит на вторичном рынке в среднем 5,5 млн рублей. Если взять на нее ипотеку по нынешним ставкам (30% годовых), то переплатить за нее придется почти в пять раз. Для сравнения, в III квартале 2010-х переплата была лишь 30% — и это была минимальная переплата для Забайкальского края за последние 15 лет.

В общей сложности за срок среднего ипотечного кредита, взятого для покупки такой квартиры, тогда пришлось бы отдать 3 млн рублей, а сейчас — 21,6 млн рублей. Конечно, среднедушевые денежные доходы граждан за 13 лет тоже выросли, но не в семь раз, а, по данным Росстата, только втрое.

Небольшая переплата за ипотеку в начале 2010-х годов была не только в одном Забайкальском крае. До 2020 года (то есть до запуска «ковидной» льготной ипотеки, которая разогнала цены и кардинально изменила рыночные условия) III квартал 2011 года был одним из самых выгодных периодов для покупки жилья на вторичном рынке в наибольшем числе российских регионов.

Что касается новостроек, то до массовой раздачи кредитных субсидий выгоднее всего было покупать жилье в середине 2018 и в конце 2019 года. Например, в IV квартале 2019 года в Амурской области квартиру средней стоимостью около 3,7 млн рублей на первичном рынке можно было купить с переплатой 46% по среднему ипотечному кредиту. А теперь переплатить придется впятеро, или 375% (такая квартира к декабрю 2024 года подорожала втрое — до 10 млн рублей).

Вот комментарий от нашей читательницы, которая осенью 2024 года взяла кредит по ставке 26,6% на вторичку в Московской области (она попросила не называть свое имя): «Я собиралась купить квартиру, копила на первоначальный взнос и ремонт. Пока я копила, случилась осень 2024-го: рывок ставок, инфляция, разговоры про заморозку вкладов в том или ином варианте, сами знаете. Я запаниковала, что мои накопления просто пропадут, и побежала за ипотекой. Теперь у меня платеж 100 тысяч в месяц».

После запуска льготных программ минимум переплаты на «первичке» был в 2022 году — 30%.

«Новая газета Европа» собрала данные о стоимости жилья и условиях ипотечных кредитов по всей России за последние 15 лет. В нашем калькуляторе вы можете выбрать регион и узнать, как выросла переплата по ипотеке с 2009 года и сколько придется переплатить по текущим рыночным ипотечным ставкам.

Тучные метры

«Новая-Европа» выяснила, в какие годы в наибольшем числе российских регионов переплата за ипотеку была минимальной. Выгодно брать ипотеку было тогда, когда проявляли себя три фактора: низкая стоимость квадратного метра, низкие ставки и короткий срок кредита, объяснили «Новой-Европа» российский макроэкономист и риэлтор одного из крупных агентств недвижимости.

История ипотеки за последние 15 лет делится на два совершенно разных периода: до запуска в 2020 году безадресной льготной ипотеки на новостройки и после старта этой программы. До массовой раздачи субсидий было несколько периодов, когда переплата была самой низкой в наибольшей части регионов, на уровне 75–85%. Среди них — 2011 год (кроме I квартала), а также начало 2014 года (оба года — и на первичном, и на вторичном рынках). В 2009–2010 и в 2012–2013 годах заметно росли реальные доходы населения (на уровне от 3% до 6%), объяснили «Новой-Европа» двое профессионалов рынка недвижимости (аналитик и риэлтор). Это позволяло покупателям увеличивать первый взнос по ипотеке и сокращать срок кредита, увеличивая ежемесячный платеж. После аннексии Крыма доходы граждан падали десять лет и достигли «докрымских» уровней лишь в 2024 году.

Другие «дольготные» периоды наименьшей переплаты — это 2015 год (новостройки), а также период с 2017 по 2019 годы (оба сегмента рынка). Доступность ипотеки в 2015 году наш собеседник, макроэкономист из России, объясняет тем, что, по его наблюдению, после Крыма и до 2017 года цены на жилье немного снижались. А 2017–2019 годы — «это всё еще низкие цены плюс самые низкие ставки в экономике с 2009 года», — говорит он. А в 2018 году появился дополнительный фактор — запуск семейной ипотеки. Благодаря всему этому 2017, 2018 и 2019 годы вошли в число самых выгодных для жилищных кредитов в доковидное время.

Появление льготной программы кредитов на новостройки в 2020 году радикально изменило ситуацию на рынке. Переплата резко упала, но ненадолго. На первичном рынке с 2020 года и вплоть до закрытия программы летом 2024 года она держалась на минимуме — 50–70%, а в середине 2022 года уходила даже чуть ниже 40%. На вторичном рынке переплата была минимальной в 2020–2021 годах (72–80%), но после этого резко пошла вверх. При этом ипотечные субсидии резко взвинтили цены на недвижимость, но и сильно увеличили разрыв в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках. Всё это сделало жилье менее доступным даже во время действия льгот на новостройки.

После отмены этой программы стало еще хуже, и переплата выросла в разы. В целом по России сейчас переплата по ипотеке без субсидий — 450% (в 5,5 раза) на первичном рынке и 460% (в 5,6 раза) на вторичном — это медиана по всем регионам.

Переплата выросла еще и из-за того, что выросли сроки кредитов, поясняет в разговоре с «Новой-Европа» российский макроэкономист. Длинный кредит для заемщиков — это способ снизить ежемесячный платеж, говорят в ЦБ. Но если людям не удастся накопить денег на досрочное погашение ипотеки, тактическая экономия обернется тем, что квартира будет стоить дороже в разы.

Почему так произошло

Нынешние условия ипотеки, фактически запретительные, стали одним из главных ударов, которые война в прошлом году нанесла по благосостоянию россиян (наряду с резко подорожавшими автомобилями и билетами на самолеты, рекордными ценами на еду, услуги и многое другое).

Переход займов на жилье в число малодоступных для россиян вещей — результат действия трех факторов, которые тесно связаны между собой. Это резкий рост стоимости квартир, отмена с июля 2024 года безадресной льготной ипотеки на новостройки и рекордно высокая ключевая ставка ЦБ, следствием которой стали неподъемные проценты по кредитам.

Именно запуск субсидированной ипотеки со ставкой 6,5% весной 2020 года (затем ее подняли до 8%) как одной из пандемийных мер по поддержке экономики за четыре года удвоил стоимость квадратного метра. Дело уже дошло до того, что министр строительства России Ирек Файзуллин умоляет застройщиков заморозить цены, суля им в ответ господдержку.

Уже в конце 2024 года основной причиной недоступности жилья стало удорожание ипотеки из-за высокой ключевой ставки. «Итогом программы массовой льготной ипотеки стало снижение доступности жилья на 70% против уровня марта 2020», — подытоживает телеграм-канал «Холодный расчет».

Еще менее доступным жилье станет из-за того, что, по прогнозам экономистов, темпы роста реальных зарплат, начиная с 2025 года, замедлятся почти втрое к темпам 2023 и 2024 годов. 

Кто не переплатит

На третьем году войны купить квартиру с переплатой в несколько десятков процентов, а не в несколько раз можно только по оставшимся льготным программам. Например, в упомянутых выше Амурской области и Забайкальской крае можно взять дальневосточную ипотеку, еще в ряде регионов — арктическую. Есть программы семейных кредитов на жилье, субсидии для сотрудников IT-компаний. Наконец, в определенных населенных пунктах действует сельская ипотека.

Но для того, чтобы попасть в эти программы и получить займы под 2–6%, нужно соответствовать большому числу условий.

Попасть под действие льгот непросто даже тем, кто формально имеет на них право. В 2024 году Сбер, ВТБ, Уралсиб и другие несколько раз останавливали выдачу семейной ипотеки из-за того, что не получали от правительства бюджетные средства на покрытие разницы между льготной и рыночной процентными ставками. Впрочем, в декабре 2024 года Минфин пообещал, что так больше не будет, после того как Путин потребовал давать на дешевые займы столько денег из бюджета, сколько потребуется банкам.

При этом в бюджете на 2025–2027 годы на субсидии для семейной ипотеки заложено 1,4 трлн рублей. Это, конечно, большая сумма, но и компенсировать правительству нужно много — разницу между льготными 6% и рыночными 30% каждый месяц.

Есть и другие ограничения. Сбербанк по семейной ипотеке требует первый взнос в 50%. Он может быть и чуть больше 20% — но в основном в тех случаях, если заемщик покупает квартиру в домах, которые строят застройщики совместно со Сбером или под которые компании и банк предлагают субсидированную ипотеку.

Отважные ипотечники

Несмотря на запретительные проценты по кредитам, россияне продолжают брать кредиты по рыночным ставкам.

В III квартале 2024 года их взяли две трети от всех заемщиков (195 тысяч из 302 тысяч выданных кредитов, по последним опубликованным данным Дом.РФ). Но в рублях на рыночные займы пришлось 47% из объема ипотеки (всего за III квартал было выдано кредитов на сумму 1,1 трлн руб), что говорит о том, что по ставкам без субсидий россияне могут себе в среднем позволить вдвое меньший кредит. В октябре — декабре падение продолжилось.

Frank RG называет причину, по которой заемщики продолжали брать кредиты под огромные проценты: они делали это в ожидании дальнейшего роста ключевой ставки ЦБ.

Можно выделить несколько категорий заемщиков, которых сейчас не пугает ипотека без господдержки, рассказали «Новой Европа» эксперт аналитической компании и риэлтор, работающий на рынке Санкт-Петербурга (они попросили не называть их имена в прессе). Прежде всего это те, у кого уже есть основная сумма на покупку от продажи своей квартиры или за счет ссуд на работе. А также те, кто берет кредиты по ставке ниже рынка (пример такой ипотеки под 9%), субсидируемые застройщиками на заранее оговоренный срок «до ввода дома по сниженной ставке в надежде, что за год-полтора всё как-то образуется», сказал нам эксперт. После льготного периода ставка будет уже более 29%.

Условия таких субсидий ужесточили после введения с начала 2025 года ипотечного стандарта (о его требованиях можно прочитать здесь и здесь) — он запрещает увеличивать цену квадратного метра при субсидировании.

Еще два инструмента, роль которых существенно выросла, — это покупка жилья в рассрочку (примеры можно найти здесь) без банковских кредитов и оплата наличными (за нее застройщики дают скидку покупателю). По данным Forbes, который поговорил с риэлторами, на программы рассрочки сейчас приходится около трети сделок. Мины под стройкой

Высокие ставки и дорогой квадратный метр на фоне ожидаемого почти трехкратного замедления роста реальных зарплат в будущем году не только снижают доступность жилья, но и ухудшают положение девелоперов. Это закладывает под строительный бизнес несколько мин замедленного действия.

Плохие новости в том, что предложение может упасть из-за того, что число новостроек сократится и вывод в продажу новых площадок для стройки будет снижаться, сказали «Новой Европа» двое собеседников — эксперт по недвижимости и макроэкономист. А те альтернативы ипотеке, которые предлагают застройщики в виде рассрочки, тоже рискованны для строителей: чем дольше рассрочка — тем выше риски потерь бизнеса на этом из-за разгоняющейся инфляции.

Всё это плохо не только тем, что покупатели получат ключи от квартир позже, чем планировалось, — это создает риски дефицита жилья в будущем. «Если сейчас у вас новые проекты встанут (а они встанут, особенно в отдельных регионах), то через два-три года предложения будет мало, и, когда спрос восстановится, цены опять полетят вверх», — сказал нам российский макроэкономист.

Но в 2025 году будут и позитивные для стройотрасли факторы, которые могут отчасти компенсировать действие негативных обстоятельств. Один из них — рост индивидуального жилого строительства, который «работает амортизатором и забирает часть спроса под давлением неразумных цен на первичке: дом в 100 кв. м и квартира в 40 кв. м стоят одинаково», сказал нам эксперт по недвижимости. Но и здесь, продолжает он, есть ограничители: строить объекты социальной инфраструктуры при коттеджных поселках не позволит экономика проектов. А число людей, готовых покупать жилье без «социалки», ограничено.

Еще одним позитивным фактором может быть то, что при снижении ключевой ставки (и процентов по депозитам) часть средств из банковских вкладов перетечет в недвижимость. Но, судя по тому, что экономисты ждут ставку ЦБ в 2025 году в среднем 21,3%, это будет нескоро.

Критически важным для будущих цен на недвижимость эксперт, с которым поговорила «Новая-Европа», считает влияние на рынок «навеса» из просроченных залогов. Сейчас уровень просрочки невелик (0,45% от всех выданных кредитов по данным ЦБ), но он растет быстрыми темпами: в 2024 году эта доля выросла на 40%. 

Если негативные факторы строительного сектора перевесят позитивные, то «есть ощущение, что, учитывая социальную значимость вопроса, все эти риски могут “обменять” на дополнительные бюджетные вливания», сказал «Новой-Европа» экономист зарубежного банка. И необходимость дополнительной господдержки в виде роста субсидий ипотечникам, помощи банкам или девелоперам обернется уже лишними бюджетными рисками — Минфину придется искать эти деньги в госказне в условиях, когда каждый свободный рубль отдают ВПК.